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      中國房地產市場的近憂和遠慮
      來源:西本新干線 點擊數:2533次 更新時間:2013/3/25 15:49:41  
       

      進入2013年以來,隨著上一階段調控政策影響力的弱化,中國房地產市場再次陷入新一輪的爆發性增長,并再次引起多方討論,“泡沫論”、“供需論”不絕于耳。在“國五條”調控新政出臺后,房地產市場將會是怎樣的發展態勢,房價的走勢又怎樣,究竟是什么在支撐著房價的高漲,造成這種現象的原因是什么……對此,多位相關人士在由國務院發展研究中心主辦的“中國發展高層論壇2013年會”進行了討論。

      投資性需求造成“供不應求”

      對于是否因土地的供給不足而造成了高房價,國土資源部副部長胡存智表示,我國近年來土地供應量對滿足城鎮化和住宅市場的需求是足夠的,市場表現為供不應求的主要原因是投資性需求高漲。

      胡存智指出,從近八年我國住房用地供應數據來看,如果按照容積率1.5計算,可以建出的住房面積達到84.36億平方米,如果按照人均30平方米的標準計算,可以滿足2.82億新增城市人口的住房需求。但值得注意的是,同期進入城鎮的人口只有1.67億人,雖然有地區間的差異性、房屋套型的變化等方面的問題,但總的看來供地充分。

      對此,瑞安集團主席羅康瑞表示,現在中國房地產業的高房價有可能有一部分是政府的不確定行為造成的,比如說土地供給的計劃能否早一些透露,包括銀行貸款的政策能夠保持相對的穩定。

      羅康瑞指出,過去國內在供地指引等方面做得不足。在住房以及土地的供應方面,應更透明化,更加明晰。在土地供應量、供應地區、土地用途等方面,給出清晰的導向,使消費者了解未來的供應情況,這樣就不會沒有方向地亂買房產,也不會與市場脫節。

      胡存智對此表示,現階段我國已實行公開透明的土地供應引導。例如國土部規定地方必須在3月份最遲4月份公布全年供地計劃,并標明供地用途等。因此,大家可以參考供應計劃以考慮各項投資計劃,起引導性作用。特別是2013年土地供應方面,要與前五年土地供應保持均衡,這意味著,如果低于這個平均值、供應減少要盡量保證達到這個平均值,如果高于這個平均值,則需要適當的收縮數量,以維護未來房地產市場供應的穩定。

      但是,為什么供過于求的土地供應量,表現出來的情況卻是供不應求?胡存智指出,我們有足夠的數據證明,之前的供應對滿足城鎮化和住宅市場的需求是足夠的,如果按照每年的城市化率進城的人口量來說,每年的土地供應量是供過于求的。

      “主要原因還是在于投資性需求過于旺盛,在居住需求已經得到滿足的情況下,投資性需求覺得供不應求,因此表現為供不應求!焙嬷侵赋,投資性需求是我國房價上漲的主要原因。

      《英才》雜志社社長宋立新總結道,現階段并不是剛需問題,而是剛需的集中和投資的驅動推動了房價的上漲。另外,從用地方面,雖然供給充足,但也有部分囤地現象。

      胡存智表示,的確有部分開發商會囤地,但這并不是主流。因為,土地與資金,只有流動才能增值,因此,不會有人主動惡意囤地。

      “所以今年土地供應中有三條要求,一是增加增量,二要盡快釋放存量,三是盤活閑置土地!焙嬷潜硎,國土部建立了大企業大地塊盡快開工建設向市場提供的監察制度,使已經拿到手的地盡快釋放,另外對于多年閑置土地制定政策,盡早開工。

      胡存智同時指出,國土部正在對廣東、重慶等地進行集體建設用地流轉進行試點,使集體土地能夠在產權建設以及流轉規則上逐步建立起規矩,逐步實現“同地同權、同地同價”,彌補土地市場供應。

      中國房地產市場應從量向質轉變

      “2012年房地產市場呈現前低、中升、后翹的趨勢”。國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示,中國住房最短缺的時間已經過去,未來應從量向質轉變。

      任興洲表示,國研中心根據第六次(2010)人口普查數據和相關數據推算,到2010年這些年來積累存量住房全中國是179億平方米,2.2億套的住房,從總量而言,按照2010年的常住人口的家庭戶來算,達到了戶均1.02套住房,但從成套住房來看,包括廁所廚房的是戶均0.73套。

      “這樣的情況到2015年‘十二五’以后,戶均城鎮家庭戶會達到1.08套,全世界的經驗達到這樣的水平以后,住房市場的峰值就到來了,該往下走了。這是從中國現在的整體情況來考慮!比闻d洲說。

      “這說明我國已有大量存量房,中國住房最短缺的時間已經過去!比闻d洲指出,下一步我國房地產除了不斷建房子的數量型發展以外,更重要的是要向提高質量發展。例如,應該從一線和二三線城市的結構的問題角度看中國市場整體的存量和未來的發展。

      對此,高富諾集團董事長萊斯利·諾克斯表示,現階段中國面臨的挑戰是如何保證建筑質量,讓建筑物可以長期存在。

      萊斯利指出,房地產行業的確具有較高吸引力,但是由于房地產市場是長期的市場,因此,我們不能僅根據當前的短期趨勢做出建房決定,而是參照可持續的發展模式,在宜居、適合發展的城市進行發展。另一方面,我們在滿足當前需求的同時,還應保證質量,讓它可以長期存在,從而實現持續的增值和價值回報。

      “例如國內也有很多人在香港、東京等地買房,中國買家很看重質量,他們在海外買房是買好的房子,以實現長期的保值增值,我想在國內也是一樣的需求!比R斯利說。

      房地產市場的后“調控時代”

      利用金融政策針對性調控

      對于房地產市場調控,任興洲指出,我國房地產市場出現分化!叭绻f十年前各個地方都缺房子的話,到現在為止,一線、二線和三四線的城市出現了分化的狀況,北上廣深可能還缺房子,但是有一些三四線的城市并不缺房子了!

      任興洲表示,未來可能會有更多鄂爾多斯、溫州逐步暴露出來。因此,在調控政策方面,應考慮中國現在的狀況!耙痪城市有它的問題和特殊性,三四線城市有它的問題,調控需要更加的細致,一刀切措施可能不太適合了。我們應該有針對性地去進行房地產調控和所謂的社會管理!

      對于“國五條”后的市場軌跡,任興洲指出,2013年房地產市場走勢主要取決于調控政策和金融政策兩大因素!霸凇畤鍡l’及‘細則出臺’出臺后,3月二手房市場交易量井噴,因此,未來市場將和各地實施細則有關,二手房交易量或會直線萎縮,直至影響新房交易!

      對于房地產市場影響較大的除調控政策外,便是金融政策。貨幣發行量以及貸款的松緊與優惠程度決定著市場走勢。如果今年貨幣量寬松,信貸放寬,再加上政策較為優惠,即使限購等調控政策趨嚴,房價也將繼續上行。但如果信貸收緊,特別是二套房以上的信貸政策收緊,將會對市場產生較大影響!霸谖覀冄芯恐邪l現,金融政策對家庭住房購買力影響最大,因此,在金融政策變化時,應采取對沖式方式,例如一面降低利率,另一面就應提高首付,這樣進行對沖,不至于金融政策變化對房地產市場產生過大的影響!

      強調差異性、降低稅負

      “現階段房價上漲比較快的地區,只是一線城市和部分省會城市,全國絕大部分城市市場比較平穩!本G地集團董事長張玉良表示,我們必須注意到,在加速城市化階段,經濟快速增長促使至少在未來十年市場會有較大空間。但是,由于一線城市和部分省會城市人口短時間集聚,導致大城市病等綜合性問題。

      與此同時,在城鎮化的背景下,我國一線城市較強物產增值驅動的存在,是整體形成的,這也是造成一線房價不斷高漲的主要原因。

      因此,在未來調控過程中,應強調更大的差異性,從人口導入、導出流向、聚集度等方面決定是否需要限制。而對特大型城市應合理規劃城市布局,控制房價,另外應減輕交易環節的綜合稅負!岸愂赵陂_發企業中,占房價20%左右,因此,在供不應求的城市,客觀上負擔會轉嫁于消費者,再加上土地供應中的稅負,負擔則更重!睆堄窳颊f。

      除此之外,在國際金融政策大環境下,應加強貨幣的供應量和國內的綜合作用。

      應從第三套房開始征不動產調節稅

      胡存智指出,未來房地產市場在保證充足供應量的前提下,調控政策應適時將行政手段轉化為經濟手段!靶姓侄握{控雖然顯效快,但是副作用也大,執行起來是有困難的!

      “調控應有精確的針對性!焙嬷钦J為,房地產是相對獨立的,或者是相對隔離的區域性市場,不同的城市間差別較大,例如房價、住房供應量、保障房數量等方面均有較大差異,因此調控政策要有差別化,具有精確的針對性!熬拖裎艺f的,一些三四線城市可能還要培養、培育房地產市場,一線城市可能過熱,必須抑制!

      除此之外,胡存智表示,應調整房地產稅收,把投資、投機性需求引導到兩套房之內,從而使第三套房及以上的房子失去過多的投資價值,利用保有環節不動產調節稅使現在供不應求的局面能夠得到扭轉,使大量的存量房,逐步進入到供應環節,增加市場供應量,這樣的市場是穩定且可持續發展的。

      “在稅收環節上,國土部門認為在減少流通環節稅費,增加兩套房以上的保有環節稅費的基礎上,把相關資金用于首次置業或租賃房屋人員,使房地產市場在行政手段管理外,也能健康有序的發展!焙嬷钦f。

      營造具有歸屬感的保障房社區

      萊斯利表示,在中國有20%到25%的住房是經濟適用房。因此,應在保證房屋質量的前提下,鼓勵不同城市的經適房擁有者進行自由交換,加大流動性。

      另外,應同時營造一種歸屬感和社區感,“如果這一點可以做得很好的話,就可以使人們在擁有物業之后,不僅是可以住房,即使在當地租房的人也會產生強烈的歸屬感,這樣可以降低犯罪率,降低反社會行為發生的幾率,使人們認識到不一定非要買房才能有這種感受!比R斯利說。


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